Paragrafen

Grondbeleid

3.1   Inleiding

Om het feitelijke (eind)resultaat van het grondbedrijf over 2020 te kunnen bepalen is het nodig dat voor de onderstaande vier groepen projecten/gronden wordt stilgestaan bij de afzonderlijke resultaten van deze categorieën:

  1. Bouwgronden in Exploitatie (BIE)

Dit zijn gronden die het grondbedrijf actief transformeert naar bouwgrond. Uw raad heeft hiervoor een grondexploitatiecomplex (ruimtelijk plan) met een grondexploitatiebegroting vastgesteld. Voor deze jaarrekening hebben wij alle lopende grondexploitatiebegrotingen weer geactualiseerd.

  1. Overige gronden en panden (Materieel Vast Actief (MVA)

Dit gaat om gronden die niet of nog niet in ontwikkeling worden gebracht. Dit bezit wordt jaarlijks beheerd.

  1. Kostenverhaalsprojecten

Hierbij gaat het om kosten die de gemeente in rekening brengt bij particuliere ontwikkelingen. Hier gaat het om faciliterend grondbeleid. De gemeente heeft hier geen eigendom.

  1. Projecten in voorbereiding (Immaterieel Vast Actief: IVA)

Dit zijn projecten waarvoor uw raad voorbereidingskredieten heeft beschikbaar gesteld en waarvan de verwachting is dat voor deze projecten op termijn grondexploitaties worden geopend.

3.2   Bouwgronden in Exploitatie (gemeentelijke grondexploitaties, ofwel BIE’s)

Per 31-12-2020 kende het grondbedrijf in totaal 34 BIE’s. In 2020 zijn er 8 nieuwe complexen toegevoegd, zoals deze in de Marap reeds aangekondigd zijn:

  • Noordoosthoek DGW       
  • Gaasterland 10    
  • Chopinstraat 10      
  • Klokkenlaan 2    
  • Jan Olieslagerstraat 3
  • Seringenstraat 2    
  • Maliskamp 53       
  • Henri Bayensstraat 3

Door het openen van deze grondexploitaties wordt de voorraad aan bouwgrond voor woningen uitgebreid met circa 2.300 woningen. Naast de prognose van de kosten en opbrengsten is ook het risicoprofiel in beeld gebracht (zie onderdeel 3.8).
Per 31-12-2020 is het complex Bokhoven afgesloten.
Van deze 34 BIE’s sluiten 19 BIE’s naar verwachting met een positief resultaat. De andere sluiten met een voorgecalculeerd tekort. Hiervoor hebben we reeds eerder een verliesvoorziening gevormd.

De boekwaarde van de BIE’s heeft zich het afgelopen jaar als volgt ontwikkeld (bedragen x € 1.000):

Boekwaarde per 31-12-2019

63.800

Saldo kosten 2020

38.273

Saldo opbrengsten 2020

-56.938

Winstname 2020

21.748

Afdracht aan reserve bovenwijks

853

Resultaat afgesloten complexen

249

4.184

Boekwaarde per 31-12-2020

67.984

De ontwikkeling van de boekwaarde van de BIE’s wordt hierna nader toegelicht.

3.2.1   Kosten en opbrengsten 2020

In onderstaand overzicht zijn de totale kosten en opbrengsten van alle gemeentelijke grondexploitaties opgenomen, uitgesplitst naar de geraamde kosten en opbrengsten en de werkelijk gerealiseerde inkomsten en uitgaven voor 2020 (bedragen x € 1.000).

Geraamd

Gerealiseerd

Bouw- en woonrijp maken

14.035

8.480

Plankosten

2.090

3.415

Overige excl. bo vo & winstname

2.135

3.725

Kosten

18.260

15.620

Woningbouw

21.705

32.135

Bedrijventerrein

14.550

17.415

Overige opbrengsten

3.445

7.335

Opbrengsten

39.700

56.885

Saldo

21.440

41.265

Geconcludeerd wordt dat de kosten zijn achtergebleven bij de raming, maar de gerealiseerde opbrengsten in 2020 hoger uitvielen dan was geraamd.
De belangrijkste verklaring van de hogere grondopbrengsten is de uitgifte van bouwgrond in 2020 voor de bouw van circa 520 woningen in plaats van de geraamde 351. In Paleiskwartier is in 2020 reeds gestart met de bouw van 170 woningen (project Terrazzo) die pas in 2021 voorzien waren.
Ook de uitgifte van de bedrijfskavels verliep zeer voorspoedig in 2020: er is circa 10,4 ha uitgegeven, terwijl in de raming uitgegaan werd van 9,3 ha.
De uitgaven daarentegen zijn achtergebleven bij de oorspronkelijke ramingen.
Het resultaat is dat het verschil van saldo van kosten en opbrengsten tussen de raming en werkelijke cijfers verschillen van elkaar (€ 21,4 miljoen versus € 41,3 miljoen).

3.2.2   Winstneming

Tussentijdse winstneming is in twee gevallen aan de orde:

  1. De BBV schrijft voor dat in sommige situaties, eerder dan bij het afsluiten van grondexploitaties, tussentijds winst genomen moet worden. Indien met voldoende zekerheid vaststaat dat er sprake is van een positief resultaat ofwel winst, moet deze worden genomen. Hierbij wordt ook rekening gehouden met de risico’s die specifiek samenhangen met de nog te realiseren kosten en opbrengsten van de individuele grondexploitaties.

In 2020 zijn er binnen de grondexploitaties kosten en opbrengsten gerealiseerd en zijn de ramingen van toekomstige kosten en opbrengsten geactualiseerd. Dit leidt ertoe dat er op diverse projecten een positief resultaat dient te worden genomen. In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de belangrijkste (tussentijdse) winstnemingen per 31-12-2020.
Onderstaand totaalbedrag van € 22,0 miljoen is ten gunste van de algemene reserve grondbedrijf gebracht.

Complex

Winstname
(x € 1.000)

Groote Wielen

5.379

De Hoef

4.969

Empel Oost

4.114

De Brand

3.959

Paleiskwartier

953

Overige projecten

2.624

Totaal

21.997

  1. Als binnen een grondexploitatie met een verwacht positief eindresultaat grond wordt verkocht dan draagt het project bij aan de reserve grote werken. Binnen de projecten De Groote Wielen, Empel Oost, Empel Noord, Empel Zuid/Rosmalense Plas, De Brand, De Hoef en Treurenburg is in 2020 bouwgrond verkocht. Om die reden is het bij deze projecten mogelijk tussentijds een positief resultaat te nemen ten gunste van de reserve grote werken.
    Het gaat in 2020 om een bedrag van afgerond € 0,85 miljoen.
    Naast de BIE’s dragen ook particuliere initiatieven bij aan de reserve grote werken. In 2020 ging het om een bedrag van € 0,35 miljoen.

3.2.3   Resultaat afgesloten projecten

Per 31-12-2020 is het complex Kom Bokhoven afgesloten, met een positief eindresultaat van
€ 249.000. Dit bedrag is bij het afsluiten ten gunste van de algemene reserve grondbedrijf gebracht, en is opgenomen in het overzicht zoals hiervoor is gepresenteerd onder 3.2.2.

3.3   Getroffen verliesvoorziening BIE’s

Als we op een BIE een tekort verwachten, dan treffen wij direct een voorziening ter grootte van het verwachte tekort. Op 3 november 2020 (regr nr. 10487251) heeft de gemeenteraad besloten om de verliesvoorziening op eindwaarde te bepalen (wanneer het betreffende project is afgerond), in plaats van op startwaarde. Hierdoor hoeft er niet langer jaarlijks een rentecorrectie plaats te vinden.

Ten opzichte van vorig jaar kan de omvang van de verliesvoorziening naar beneden worden bijgesteld met afgerond € 3,1 miljoen en komt per 31-12-2020 uit op € 30,0 miljoen. Per 1 januari 2020 bedroeg de stand van de voorziening € 33,1 miljoen.
De belangrijkste verklaring voor het verschil is de actualisatie van het complex Empel Zuid / Rosmalense Plas. Dit project sluit nu een positief exploitatieresultaat, waardoor de eerder getroffen verliesvoorziening is komen te vervallen.

Heesch West
Los van de voorzieningen op de BIE’s kennen we ook een op zichzelf staande voorziening Heesch West. Deze is gevormd ter afdekking van het aandeel van onze gemeente in het verwachte verlies bij de Gemeenschappelijke Regeling (GR) Heesch West. Dit verlies is bepaald op basis van de voorlopige grondexploitatie van deze ontwikkeling. Deze grondexploitatie is in 2020 geactualiseerd en sluit nog steeds met een exploitatietekort van € 43,7 miljoen. Voor de gemeente ’s-Hertogenbosch blijft de voorziening derhalve gehandhaafd op een niveau van € 25,3 miljoen (aandeel in Heesch West bedraagt 58%).
Naar verwachting wordt het bestemmingsplan in 2021 aan de betreffende gemeenteraden ter vaststelling aangeboden.

3.4    Vennootschapsbelasting

Sinds 2016 dient onze gemeente vennootschapsbelasting (Vpb) te betalen over de fiscale winsten bij ondernemingsactiviteiten, zoals het grondbedrijf.
Voor 2019 komt de aangifte op basis van de inkomsten en uitgaven uit op een negatieve aangifte en hoeft er over 2019 geen Vpb afgedragen te worden.
Voor 2020 verwachten we dat het belastbare bedrag van de lopende grondexploitaties  verrekenend kan worden met de opgebouwde verliescompensatie van voorgaande jaren. Het resultaat dient echter nog definitief te worden bepaald.

De € 0,2 miljoen die in 2020 gestort is in de reserve grondbedrijf betreft de verrekening van de Vpb over de afvalstoffendienst.

3.5   Overige gronden en panden (MVA)

De overige gronden en panden kenden per 1 januari 2020 een boekwaarde van € 85,7 miljoen. Deze gronden en panden maken geen onderdeel uit van een BIE. Dit onroerend goed wordt op termijn in ontwikkeling gebracht dan wel verkocht of geruild. Eind 2020 is deze boekwaarde € 66,6 miljoen.
De belangrijkste verklaring voor de lagere boekwaarde ten opzichte van het begin van het jaar is de overheveling van de gronden ad. € 20,0 miljoen gelegen in de Noordoosthoek naar de BIE Noordoosthoek.
Gronden en panden die in het verleden verworven zijn, moeten volgens de BBV voortaan uitgesplitst worden in:

  • Zogenaamde “warme gronden”, waarvan wordt voorzien dat deze binnen afzienbare termijn tot ontwikkeling worden gebracht (bijvoorbeeld als nieuw woningbouwgebied) en waarvoor een operationele grondexploitatie zal worden opgesteld. Deze gronden mogen gewaardeerd worden tegen toekomstige bestemming.
  • Overige gronden en panden, deze moeten gewaardeerd worden tegen de (markt)waarde in het economische verkeer volgens de huidige bestemming.

In de volgende tabel is een samenvattend overzicht opgenomen van de boekwaarden en oppervlakten van de gronden en panden, zoals hiervoor omschreven.

Boekwaarde
(x € 1.000)

ha

Warme gronden

52.663

160

Overige gronden en panden

13.938

348

Totaal

66.601

508

Het resultaat over 2020 van de MVA gronden bedraagt € 0,12 miljoen en het resultaat erfpachtgronden € 0,63 miljoen. Tegenover de gerealiseerde boekwinsten voor de grondverkopen (De Omloop 3 en grond aan de Gestelseweg) staan onder andere kosten en afschrijvingen op enkele panden. Het gaat om binnenstadspanden, gebouwen Tramkade, het Grasso-complex en gemeentelijke eigendommen in het winkelcentrum Boschveld.

3.6   Kostenverhaalsprojecten

Particuliere initiatiefnemers kunnen de gemeente verzoeken tot medewerking bij planrealisatie op hun eigen grond. De grondexploitatie wordt in deze gevallen voor rekening en risico van deze private initiatiefnemer gevoerd. Uitgangspunt hierbij is dat de gemeente de door haar gemaakte kosten volledig verhaald op de initiatiefnemer. Bij een kostenverhaalsproject zijn er vaak eerder inkomsten dan uitgaven. In dat geval is de boekwaarde negatief.
Toch is de huidige boekwaarde van deze kostenverhaalsprojecten ruim positief. Per 31 december 2020 is dit € 6,2 miljoen. Deze hoogte van de boekwaarde wordt met name verklaard door kosten van het project Heesch West ad. € 7,1 miljoen. Dit gaat niet om de kosten van de gronden, maar om onder andere plan-, beheer en rentekosten van dit project. Deze mogen volgens afspraak worden ingebracht in de GR Heesch West.

De onderstaande tabel geeft een samenvattend overzicht van het resultaat 2020 (bedragen x € 1.000).

Gerealiseerd

Boekwaarde per 01-01-2020

6.347

Saldo kosten 2020

2.785

Saldo opbrengsten 2020

-2.818

Resultaat 2020

-95

Boekwaarde per 31-12-2020

6.219

In 2020 komt het totale resultaat van de kostenverhaalsprojecten uit op een bedrag van  € 0,95 miljoen. De belangrijkste verklaring voor dit resultaat is de resultaatneming van gerealiseerde kostenverhaalsprojecten en het afboeken van kosten in het projecten Heesch West. Het resultaat wordt ten gunste van de algemene reserve gebracht.

3.7   Projecten in voorbereiding (Immaterieel Vast Actief: IVA)

Op 9 juni 2020 heeft de raad 9 ontwikkellocaties en een aantal kleinere locaties aangewezen voor
het vergroten van de plancapaciteit van de woningbouwprojecten. Daarvoor is tevens een
voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld van in totaal € 2,8 miljoen.
De verwachting is dat deze locaties leiden tot (toekomstige) grondexploitaties waarmee deze
planvoorbereidingskosten kunnen worden opgenomen in de nog te openen grondexploitatie.
Op het resultaat van het Grondbedrijf 2020 hebben deze projecten dan ook geen invloed.
Een uitzondering hierop vormt De Bossche Stadsdelta, waarvoor de gemeenteraad heeft besloten
om de voorbereidingskosten ad. € 0,5 miljoen direct ten laste te brengen van de algemene
reserve grondbedrijf. In 2020 is er bedrag uitgegeven van € 0,15 miljoen, vandaar dat nog rekening gehouden wordt met een bedrag van € 0,35 miljoen wat nog ten laste van de algemene reserve grondbedrijf komt.

In onderstaand overzicht is een samenvatting van dit voorbereidingskrediet opgenomen.
In paragraaf 3.10.7 is een gedetailleerder overzicht per project opgenomen.

Beschikbaar gesteld krediet

€ 2.800.000

Vervallen krediet vanwege openen nieuwe BIE's

€ 810.000

Besteed overige nieuwe projecten

€ 237.532

€ 1.047.532

Restant krediet

€ 1.752.468

3.8   Stand algemene reserve grondbedrijf en weerstandscapaciteit

Het voeren van actief grondbeleid brengt risico’s met zich mee. De algemene reserve grondbedrijf dient ter afdekking van de risico’s die resteren, ondanks goed onderbouwde ramingen en nadat een reële waardering van de boekwaardes heeft plaatsgevonden.
In 2020 hebben diverse mutaties plaatsgevonden, die een effect hebben gehad op de stand van de algemene reserve grondbedrijf. De bedragen zijn in eerdere paragrafen toegelicht, en in onderstaand overzicht samenvattend opgenomen (bedragen x € 1.000).

Stand algemene reserve Grondbedrijf per 01-01-2020

24.044

Mutaties 2020 Bij:

- Winstnemingen BIE's 2020

21.997

- Bijstelling verliesvoorziening

3.088

- Resultaat MVA en erfpachtgronden

1.120

- Bijdrage Reserve Grote werken

853

- Saldo resultaat Vpb

190

27.249

Mutaties 2020 Af:

- Resultaat kostenverhaalprojecten

-95

- Resultaat voorbereidingskredieten (Bossche Stadsdelta)

-342

- Storting in Reserve Grote werken

-843

-1.290

Stand algemene reserve Grondbedrijf per 31-12-2020

50.003

Benodigd weerstandsvermogen

35.200

Afdracht aan Structuurfonds 2020

-14.803

Eindsaldo algemene reserve per 31-12-2020

35.200

Het saldo van de algemene reserve grondbedrijf is in 2020 toegenomen van € 24,04 miljoen (per 01-01-2020) naar een stand van € 50,0 miljoen per 31-12-2020.
De afdracht aan het structuurfonds van € 14,8 miljoen is het saldo tussen de hoogte van de algemene reserve grondbedrijf en de minimaal benodigde weerstandsbuffer. Daar wordt onder het volgende onderdeel nader ingegaan.

3.9   Weerstandscapaciteit

De algemene reserve grondbedrijf is bedoeld om risico’s te kunnen opvangen. Deze risico’s kunnen conjunctureel van aard zijn, of specifiek voor één of meerdere projecten gelden.
Onder conjuncturele risico’s vallen:

  • Stagnatie in de gronduitgifte
  • Lagere grondopbrengsten door bijvoorbeeld macro-economische omstandigheden of stijgende bouwkosten,
  • De rente stijgt
  • Hogere kosten bouw- en woonrijp maken als gevolg van tegenvallende aanbestedingen en onvoorziene gebeurtenissen
  • Hogere kostenstijging (indexering) investeringen openbare ruimte

Het totaal aan conjuncturele en projectrisico’s voor de BIE’s zijn begroot op € 30,2 miljoen per 31-12-2020. Naast deze risicobuffer voor de BIE’s houden wij rekening met nadelen op de exploitatie van de overige gronden en panden. Hiervoor achten we het noodzakelijk binnen de algemene reserve een buffer aan te moeten houden van € 5 miljoen. De benodigde algemene reserve komt hiermee op een stand van € 35,2 miljoen. De risico’s zijn in vergelijking met paragraaf grondbeleid jaarrekening 2019 voornamelijk toegenomen door de in 2020 nieuw geopende grondexploitaties en dan met name de
Noordoosthoek (€ 10,1 miljoen). In de risicoanalyse houden wij ook rekening met de mogelijke negatieve effecten van risico’s als stikstof, PFAS en de Coronapandemie op de projecten binnen het grondbedrijf.

De stand van de algemene reserve grondbedrijf is per 31-12-2020 € 50,0 miljoen, op basis waarvan wordt geconcludeerd, dat de reserve meer dan toereikend is om de risico’s te kunnen opvangen.
Het verschil tussen de benodigde weerstandscapaciteit (€ 35,2 miljoen) en de aanwezige reserve
(€ 50,0 miljoen) van € 14,8 miljoen is in 2020 afgedragen aan het structuurfonds.

Tot slot wijzen wij u nog op onze samenwerkingsverbanden met private partijen. Dit betreft de BV/CV Willemspoort, Haverleij B.V. en B.V. Paleiskwartier. Op basis van de meest recente financiële cijfers van deze vennootschappen zien wij geen aanleiding om daarvoor een aparte risicobuffer aan te houden.

3.10   Prognose voor 2021 en volgende jaren

3.10.1   Inleiding

In dit deel wordt ingegaan op de ontwikkelingen van het grondbedrijf, resulterend in de prognose van de financiële positie van het grondbedrijf.
Nadat de uitgangspunten zijn toegelicht worden vervolgens de resultaten en ontwikkelingen van de grondexploitatieresultaten en reserves uiteengezet, om “het bedrijfsresultaat” van het grondbedrijf te kunnen bepalen.

3.10.2   Uitgangspunten

Parameters

  • Kostenstijging

Kijkend naar het verleden, dan komt het gemiddelde langjarig kostenstijgingspercentage voor grond-, weg- en waterbouw uit op circa 1,5%. Ook voor de toekomst zijn de verwachtingen dat en de gemiddelde indicies in de buurt van 2% uitkomen.
Gelet op het vorenstaande en de onzekerheid in de ontwikkeling van de diverse indices, wordt in de gemeentelijke grondexploitaties uitgegaan van een gemiddelde index van 2% als kostenstijging voor de komende tien jaar.  

  • Opbrengstenstijging

De grondprijzen die in de grondexploitaties zijn opgenomen zijn actueel en marktconform.
Gelet op de verwachte ontwikkelingen op de woning- en vastgoedmarkt, wordt mede uit het  voorzichtigheidsprincipe geen rekening gehouden met een toekomstige opbrengststijging van de bouwgrond. De grondprijzen die in 2021 gehanteerd, zijn wel geïndexeerd ten opzichte van de prijzen van 2020.

  • Rente

De grondexploitaties van de gemeente ‘s-Hertogenbosch worden doorgerekend met een toekomstige rentepercentage van 0,5%.
De disconteringsvoet, ofwel de rente waarmee het exploitatieresultaat op eindwaarde naar de waarde per heden wordt gebracht (=startwaarde), is conform de landelijke BBV regelgeving 2,0%.

Looptijd
Om risico’s die samenhangen met een zeer lange looptijd te beperken, is het uitgangspunt dat de looptijd van een grondexploitatie in beginsel maximaal 10 jaar bedraagt. Gemotiveerd kan hiervan worden afgeweken. Van de gemeentelijke BIE’s hebben Empel Zuid / Rosmalense plas, De Brand en Treurenburg de op één na langste resterende looptijd, namelijk tot eind 2029.
De grondexploitatie voor de Noordoosthoek kent een looptijd tot en met 2034 (bestemmingsplan met verbrede reikwijdte). Omdat deze looptijd langer is dan 10 jaar zijn volgens de BBV regels de nodige risicobeperkende beheersmaatregelen getroffen met de gedachte dat opbrengsten en kosten in de verdere toekomst steeds minder goed te voorspellen zijn en dat daarvoor de waarde van de schattingen over het eindsaldo (het resultaat) van een grondexploitatie steeds beperkter wordt.  

3.10.3   Programma

De gezamenlijke grondexploitaties (BIE’s en kostenverhaalsprojecten) voorzien in de uitgifte van gronden voor woningen, bedrijven en overige functies.
Hierna wordt ingegaan op de programmering van de uitgifte van bouwterreinen bedoeld voor woningbouw respectievelijk bedrijventerreinen.

Prognose uitgifte gemeentelijke woningbouwkavels
In totaal voorzien de huidige gemeentelijke grondexploitaties in de bouw van bijna 4.500 woningen, waarvan circa 38% in de sociale sector. In onderstaande tabel en grafiek is de verwachte uitgifte over de jaren weergegeven. Het betreft de uitgifte van bouwgrond, de oplevering van de woningen is gemiddeld één jaar later.
Nadrukkelijk wordt er op gewezen dat het hier de woningaantallen in de huidige gemeentelijke grondexploitaties betreft. De toevoeging van nieuwe locaties zoals Herpenseweide (Weener XXL), vrijkomende schoollocaties, de Bossche Stadsdelta, Station Oost/De Vliert, etc. zijn hierin nog niet opgenomen (zie hiervoor ook het projectenoverzicht in paragraaf 3.10.7).
Ook de particuliere initiatieven (kostenverhaalsprojecten) maken hier geen onderdeel van uit.

2021

2022

2023

2024

>2025

Totaal

Sociale huur & sociale koop

377

205

199

126

794

1.699

Middeldure huur & beleggershuur

0

150

100

23

442

715

Vrije sector koop

180

422

280

137

1.066

2.084

Totaal

557

776

578

287

2.301

4.499

Prognose uitgifte bedrijventerreinen (periode 2021 t/m 2024)
In totaal hebben we in onze grondexploitaties een voorraad van 45,6 hectare grond voor bedrijventerreinen. Voor de uitgifte van de bedrijventerreinen is voor de korte termijn uitgegaan van de verwachte uitgifte op basis van reserveringsovereenkomsten en lopende gesprekken met marktpartijen. Voor de periode na 2022 is uitgegaan van een gemiddelde van 1,5 per jaar en één keer in de drie jaar een “grote vis” van 3,0 ha.
De verwachte uitgifte aan bedrijventerreinen ziet er op basis van deze uitgangspunten er voor de komende jaren als volgt uit.

2021

2022

2023

2024

>2025

Totaal

Totaal

4,83 ha

3,27 ha

2,60 ha

2,36 ha

32,17 ha

45,23 ha

3.10.4   Resultaat Grondexploitaties met een winstverwachting en voorzienbaar tekort

In onderstaand overzicht zijn de (eind)resultaten van de gezamenlijke grondexploitaties vermeld, waarbij een onderscheid is gemaakt tussen grondexploitaties met een verwacht positief en een verwacht negatief eindresultaat.
De grondexploitaties met een verwacht positief resultaat hebben een gezamenlijk geprognosticeerd resultaat van afgerond € 27,0 miljoen op eindwaarde. Dit bedrag zal in de loop der jaren via tussentijdse winstneming ten gunste van de algemene reserve grondbedrijf worden gebracht.

Voor de Bouwgronden in Exploitatie (BIE) met een verwacht negatief resultaat hebben wij ultimo 2019 een verliesvoorziening getroffen op contante waarde ter grootte van € 30,0 miljoen (2019: 33,1 miljoen). Deze voorziening is op de balans in mindering gebracht op de boekwaarde van de BIE.

Jaarlijks zal de hoogte van de verliesvoorziening eventueel worden afgestemd op het dan berekende exploitatietekort.

(Bedragen x € 1.000)

Grondexploitaties met positief exploitatieresultaat

Grondexploitaties met negatief exploitatieresultaat

Totaal

Boekwaarde per 01-01-2021

27.579

40.701

68.280

Nog te maken kosten

195.515

28.178

223.693

Nog te realiseren opbrengsten

-250.115

-38.889

-289.004

Resultaat op eindwaarde

27.020

-29.990

-2.969

Resultaat op startwaarde

23.389

-26.618

-3.229

3.10.5   Resultaat Materieel Vaste Activa (overige gronden en panden)

Het resultaat van het MVA complex laat zich moeilijk voorspellen, aangezien het resultaat veelal afhankelijk is van de incidentele verkopen en aankopen in een jaar.
De MVA gronden kennen een boekwaarde van € 66,6 miljoen per 31-12-2020.
Het leeuwendeel is toe te schrijven aan de grondaankopen in Heesch West (€ 36,2 miljoen). In de loop van 2021 zullen deze gronden worden overgedragen naar de GR (Gemeenschappelijke Regeling Heesch West).
Voor de overige gronden geldt dat bij het openen van een grondexploitatie deze gronden worden overgeheveld naar het betreffende complex. In zijn algemeenheid geldt, dat de boekwaarde is afgestemd op de waarde in het huidige economische verkeer (MVA) of tegen rendabele inbrengwaarden in geval van een toekomstige grondexploitatie (warme gronden).

3.10.6   Resultaat Kostenverhaalsprojecten

Voor deze categorie geldt het uitgangspunt dat de door de gemeente gemaakte kosten (voor planvoorbereiding en eventueel bouw- en woonrijp maken) op de initiatiefnemer wordt verhaald.
Vaak maakt de gemeente eerst de kosten, waarna deze verhaald gaan worden op de begunstigde initiatiefnemer.
Het geïnvesteerd vermogen in de kostenverhaalsprojecten bedraagt € 6,27 miljoen per 31-12-2020. Samen met nog te maken kosten in de toekomst is de verwachting dat deze boekwaarde en aanvullende kosten verhaald gaan worden op de initiatiefnemers.

Voor Heesch West bedragen de gemaakte kosten € 7,18 miljoen. Deze kosten zullen door de gemeenschappelijke regeling Heesch West worden vergoed om het moment dat het bestemmingsplan wordt vastgesteld (verwachting in de loop van 2021).

3.10.7   Projecten in voorbereiding (Immaterieel Vast Actief: IVA)

Op 9 juni 2020 heeft uw raad 9 ontwikkellocaties en een aantal kleinere locaties aangewezen voor het vergroten van de plancapaciteit van de woningbouwprojecten. Daarvoor is tevens een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld van in totaal € 2,8 miljoen.
Zoals in paragraaf 3.7 is uiteengezet zijn in 2020 voor 8 projecten een grondexploitaties geopend.
Voor de nu nog resterende projecten is een restant krediet beschikbaar van € 1,75 miljoen.
De verwachting is dat ook deze locaties leiden tot (toekomstige) grondexploitaties waarmee deze planvoorbereidingskosten kunnen worden opgenomen in de nog te openen grondexploitatie.

In onderstaand overzicht is de stand van zaken van de afzonderlijke ontwikkelingslocaties opgenomen en de invloed op het krediet.

Project

Totaal krediet

BIE geopend in 2020/ besteed

Restant krediet

Toelichting

NoordOosthoek

460.000

In 2020 grondexploitatie geopend

Station Oost/De Vliert

350.000

11.178

338.822

WXL van Herpensweide

240.000

2.735

237.265

EKP Zuid

250.000

22.555

227.446

Grenco en omgeving

150.000

42.995

107.005

Bossche stadsdelta

500.000

158.069

341.931

Bestedingen komen t.l.v. de reserve

Jeroen Bosch College

200.000

-

200.000

Rodenborch college

200.000

-

200.000

Jan Olieslagerstraat

100.000

In 2020 grondexploitatie geopend

Gaasterland

100.000

In 2020 grondexploitatie geopend

Diverse kleine ontwikkelingen:

- Klokkenlaan 2

30.000

In 2020 grondexploitatie geopend

- Seringenstraat

30.000

In 2020 grondexploitatie geopend

- Mozartsingel

30.000

In 2020 grondexploitatie geopend

- Chopinstraat

30.000

In 2020 grondexploitatie geopend

- Henri Bayensstraat

30.000

In 2020 grondexploitatie geopend

- Nog niet benoemd

100.000

-

100.000

TOTAAL

2.800.000

1.752.468

3.10.8   Stand en ontwikkelingen reserve grondbedrijf

De huidige stand van de algemene reserve grondbedrijf is € 50,0 miljoen per 31-12-2020.
Na dotatie van € 14,8 miljoen aan het structuurfonds in 2020, is het eindsaldo van de algemene reserve per 31-12-2020 € 35,2 miljoen
Door toekomstige winstnemingen en overige mutaties (resultaat kostenverhaalsprojecten en overige gronden en panden), is de verwachting dat het saldo van de algemene reserve grondbedrijf zich positief zal ontwikkelen.
De verwachte ontwikkeling is gebaseerd op de verwachte winstnemingen in de toekomst van de huidige grondexploitaties en is dus exclusief het verwachte exploitatieresultaat van nieuw te openen grondexploitaties en resultaten van de kostenverhaalsprojecten en MVA’s.

Weerstandscapaciteit
De algemene reserve van het grondbedrijf is gevormd om eventuele risico’s te kunnen afdekken.
De omvang van de ingeschatte risico’s wordt ook wel weerstandsvermogen genoemd.
Een substantieel deel van deze reserve is benodigd om de risico’s van het grondbedrijf te kunnen afdekken. Dit risicoprofiel neemt (zonder toevoeging van nieuwe grondexploitaties) de komende jaren gestaag af. Maar door politieke, economische en (inter)nationale ontwikkelingen kan dit perspectief omslaan.
Nog steeds verkeren we in onzekerheid over de gevolgen en nasleep van de Coronapandemie.
De economische effecten hiervan zijn op dit moment nog niet in te schatten, maar zullen zeker hun weerslag gaan hebben op de toekomstige resultaten van het grondbedrijf. De omvang van de stikstof- en PFAS risico’s laten zich op dit moment ook moeilijk kwantificeren, maar dat er sprake is van een reëel risico lijkt evident.

Verschil tussen algemene reserve grondbedrijf en weerstandsvermogen
Het verschil tussen de stand van de algemene reserve grondbedrijf en datgene wat als weerstandsvermogen vereist is om de mogelijke risico’s te kunnen opvangen, kan vrij vallen.
Jaarlijks zal de exacte hoogte van deze vrije middelen worden bepaald en worden afgedragen aan het structuurfonds.

Dotaties reserve Grote Werken (bovenwijkse voorzieningen)
Vanuit de grondexploitaties die een positief exploitatieresultaat kennen voorzien in een afdracht aan het fonds grote werken. De komende jaren verwachten we een dotatie van in totaal € 6,2 miljoen te kunnen doen vanuit de gemeentelijke grondexploitaties aan de reserve grote werken.

Deze pagina is gebouwd op 05/31/2021 09:15:28 met de export van 05/28/2021 13:14:53